بیان مسأله اساسی تحقیق

یکی از مباحث مهم جامعه امروز صدور سند رسمی برای اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی است که، به دلایل قانونی قابل انتقال به صورت سند رسمی نبوده و انتقال دهندگان این قبیل املاک اقدام به انتقال با بهره گرفتن از سند عادی ، و در عین حال چشم پوشی از مزایای معامله با سند رسمی کرده اند.انتقال با سند عادی زمینه سوء استفاده از این املاک رافراهم کرده است. به این ترتیب که افراد اقدام به فروش املاک فاقد سند با قولنامه به افراد متعددی کرده اند به عبارتی دیگر اقدام به معاملات معارض نموده اند.منتقل الیه این چنین املاک به موجب قانون سال ۱۳۱۰ حق صدور سند رسمی را نداشتند که ، قانونگذار در پی حل مشکل اقدام به تصویب مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت نمود که برای مدت محدودی قابلیت اجرایی داشت. در حال حاضر قانونگذار اقدام به تصویب  قانون۱۸ ماده ای برای حل مشکل کرده ، که قریب یک سال است  قابلیت اجرایی پیدا کرده است .این اقدام قانونگذار این امکان را برای صاحبان این املاک فراهم کرد که اقدام به تقاضای صدور سند رسمی نمایند.و هرگاه در این زمینه اختلافی ایجاد شود حل اختلاف آن حسب مورد در صلاحیت هیات حل اختلاف و دادگاه خواهد بود.

در این رساله سعی خواهد شد ضمن بیان علت وضع قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ،شرایط صدور سند برای املاکی که به دلایل قانونی ثبت نگرده است، مرجع حل اختلاف ،دلایل استنادی متقاضی ثبت و بیان این مسئله که هرگاه زمین و عین واقع در آن متعلق به افراد مختلف باشد صدور سند به چه نحو خواهد بود بحث کند و در پایان با بیان انتقاداتی پیشنهادات لازم را ارائه دهد.

ج) اهمیت و ضرورت انجام تحقیق

باتوجه به این که سند رسمی ازجمله مهمترین دلایل مثبت مالکیت است، وطبق ماده ۲۲قانون ثبت دولت کسی را مالک می داند که ملک طبق ضوابط و مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد.در این بین املاکی وجود دارد که امکان خریدو فروش آن با سند رسمی وجود ندارد همین امر امکان سوءاستفاده عده ای رافراهم کرده است. برای جلوگیری ازسوء استفاده و ارائه راه کاری برای هرچه محکم تر کردن قراردادهای بدون سند اهمیت امر ایجاب می کند تحقیقی جامع و کامل در این زمینه انجام شود.

د) مرور ادبیات و سوابق مربوطه

۱- در مواردی که مالک عرصه و اعیان جدا از هم باشند هر کدام از مالکین می توانند سند مجزا دریافت نمایند.

۲- اعیان یا اعیانی در زمین به اموال غیر منقول واقع در زمین گفته می شود مانند خانه، چاه، قنات و…

۳- اختیارات مربوط به دستور صدور سند مالکیت، اختصاص به هیات حل اختلاف داشته و دادگاه در رسیدگی به موضوع  مختلف فیه، کماکان تابع اصول و تشریفات دادرسی هستند.

۴- نظر به این که مجوز تصرف خوانده سند مالکیت موجود در ید وی می باشد و تازمانی که رای کمیسیون و سند مالکیت باطل نگردد موجبی برای رسیدگی به دعوی خلع ید و قلع بنا وجود ندارد.

گفتارسوم - حکومت قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی وساختمانهای فاقد سند رسمی

پس از انقضای مهلت اجرای مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت در سال ۱۳۸۳ مجدداً حجم انبوهی از املاک که به صورت قولنامه ای معامله شده بود روانه محاکم قضایی گردید تا اینکه در دی ماه سال ۱۳۹۰ «قانون ۱۸ ماده ای تعیین تکلیف املاک فاقد سند »پس از تایید شورای نگهبان با امضای رئیس جمهور برای اجرا به دولت ابلاغ گردید .به این ترتیب انتظار صاحبان املاک فاقد سند برای استناد به قانونی که بتواند مالکیت آنها را محضری کند به پایان رسید .در حال حاضر که مشغول تدوین این پایان نامه هستم ثبت نام الکترونیکی املاکی که به دلایل مندرج در قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ،فاقد سند می باشند آغاز گردیده است و دارای محدودیت زمانی نیز نمی باشد.

گفتارچهارم ـ هدف از الزامی کردن ثبت املاک

هر وزارتخانه ، سازمان یا نهادی بر مبنای هدفی به وجود آمده است و در پی نیل به آن هدف تلاش می کند . سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به عنوان یکی از سازمانهای تابعه قوه قضائیه در زمره نهادهای حاکمیتی است که بر پایه قانون مدون ،ایفای وظایف و ماموریت های مهم و اساسی در چارجوب نظام اداری کشور رابر عهده دارد. به گونه ای که مهمترین هدف حقوق ثبت و این سازمان ،تثبیت حقوق مالکیت افراد در جامعه است [۱]و همواره می کوشد تا حقوق افراد در تعارض با دیگران قرار نگیرد ؛ چرا که یکی از دغدغه های اصلی انسان در طول زندگی مدنیشان ، بحث تعارض و تداخل و تعرض به مالکیت است.تردیدی وجود ندارد که با ثبت املاک و تثبیت مالکیت از وقوع بسیاری از منازعات بومی و قومی و نیز معاملات معارض جلوگیری شده ویا به این اختلافات پایان داده می شود و این مهم به سهم خود عامل پدید آمدن امنیت قضایی در جامعه بشمار می رود.

وظایف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به طور خلاصه در چهار دسته قابل دسترسی است:

• ثبت املاکی که به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.
• اجرای مفاد اسناد رسمی که در خصوص این اسناد مبادرت به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.[۲]
• ثبت شرکتها علائم و اختراعات

۴-دفاتر اسناد رسمی ، ازدواج و طلاق

 مفهوم و تعریف سند مالکیت

ثبت در لغت به معنای قراردادن ، برقرارکردن و پابرجا کردن آمده است .[۱]و در اصطلاح انگلیسی آن را Registration می نامند.^۲ اگرچه در متون قانونی تعریفی از ثبت ارائه نگردیده است، اما ثبت در اصطلاح حقوقی عبارت است از : نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی املاک است در دفاتر دولتی (رسمی).^۳

قوانین ثبت به دو نوع ثبت عمومی و عادی تقسیم گردیده است که به ارائه تعریفی از آن می پردازیم . راجع به تعریف ثبت عمومی و عادی در بین حقوقدانان اتفاق نظر وجود ندارد و هر کدام از آنها تعریفی متفاوت از دیگران ارائه داده اند .

گفتاراول- آثار ثبت املاک

در جامعه امروز هر امری که واقع می شود آثاری رابه دنبال دارد .این آثار بنا به مقتضیات آن کار ممکن است مثبت باشد یا منفی .همانگونه که وقوع عقد بیع بین متعاملین باعث انتقال ملکیت مبیع از بایع به خریدار می گردد سند مالکیت نیز همانند دیگر اسناد رسمی آثاری را به دنبال دارد ،آثاری که حمایت قانونگذار را بدنبال دارد. حمایتهایی که منجر به تشویق مردم در جهت اقدام برای دریافت سند مالکیت و در نهایت برخورداری از مزایا و دوری از مضرات عدم دارا بودن سند مالکیت است.

الف - مهم ترین آثار سند مالکیت: