گفتارسوم - حکومت قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی وساختمانهای فاقد سند رسمی

پس از انقضای مهلت اجرای مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت در سال ۱۳۸۳ مجدداً حجم انبوهی از املاک که به صورت قولنامه ای معامله شده بود روانه محاکم قضایی گردید تا اینکه در دی ماه سال ۱۳۹۰ «قانون ۱۸ ماده ای تعیین تکلیف املاک فاقد سند »پس از تایید شورای نگهبان با امضای رئیس جمهور برای اجرا به دولت ابلاغ گردید .به این ترتیب انتظار صاحبان املاک فاقد سند برای استناد به قانونی که بتواند مالکیت آنها را محضری کند به پایان رسید .در حال حاضر که مشغول تدوین این پایان نامه هستم ثبت نام الکترونیکی املاکی که به دلایل مندرج در قانون تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ،فاقد سند می باشند آغاز گردیده است و دارای محدودیت زمانی نیز نمی باشد.

گفتارچهارم ـ هدف از الزامی کردن ثبت املاک

هر وزارتخانه ، سازمان یا نهادی بر مبنای هدفی به وجود آمده است و در پی نیل به آن هدف تلاش می کند . سازمان ثبت اسناد و املاک کشور نیز به عنوان یکی از سازمانهای تابعه قوه قضائیه در زمره نهادهای حاکمیتی است که بر پایه قانون مدون ،ایفای وظایف و ماموریت های مهم و اساسی در چارجوب نظام اداری کشور رابر عهده دارد. به گونه ای که مهمترین هدف حقوق ثبت و این سازمان ،تثبیت حقوق مالکیت افراد در جامعه است [۱]و همواره می کوشد تا حقوق افراد در تعارض با دیگران قرار نگیرد ؛ چرا که یکی از دغدغه های اصلی انسان در طول زندگی مدنیشان ، بحث تعارض و تداخل و تعرض به مالکیت است.تردیدی وجود ندارد که با ثبت املاک و تثبیت مالکیت از وقوع بسیاری از منازعات بومی و قومی و نیز معاملات معارض جلوگیری شده ویا به این اختلافات پایان داده می شود و این مهم به سهم خود عامل پدید آمدن امنیت قضایی در جامعه بشمار می رود.

وظایف اصلی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به طور خلاصه در چهار دسته قابل دسترسی است:

• ثبت املاکی که به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.
• اجرای مفاد اسناد رسمی که در خصوص این اسناد مبادرت به صدور سند مالکیت و خدمات پس از آن اطلاق می شود.[۲]
• ثبت شرکتها علائم و اختراعات

۴-دفاتر اسناد رسمی ، ازدواج و طلاق

 مفهوم و تعریف سند مالکیت

ثبت در لغت به معنای قراردادن ، برقرارکردن و پابرجا کردن آمده است .[۱]و در اصطلاح انگلیسی آن را Registration می نامند.^۲ اگرچه در متون قانونی تعریفی از ثبت ارائه نگردیده است، اما ثبت در اصطلاح حقوقی عبارت است از : نوشتن قراردادها و معاملات و چگونگی املاک است در دفاتر دولتی (رسمی).^۳

قوانین ثبت به دو نوع ثبت عمومی و عادی تقسیم گردیده است که به ارائه تعریفی از آن می پردازیم . راجع به تعریف ثبت عمومی و عادی در بین حقوقدانان اتفاق نظر وجود ندارد و هر کدام از آنها تعریفی متفاوت از دیگران ارائه داده اند .

گفتاراول- آثار ثبت املاک

در جامعه امروز هر امری که واقع می شود آثاری رابه دنبال دارد .این آثار بنا به مقتضیات آن کار ممکن است مثبت باشد یا منفی .همانگونه که وقوع عقد بیع بین متعاملین باعث انتقال ملکیت مبیع از بایع به خریدار می گردد سند مالکیت نیز همانند دیگر اسناد رسمی آثاری را به دنبال دارد ،آثاری که حمایت قانونگذار را بدنبال دارد. حمایتهایی که منجر به تشویق مردم در جهت اقدام برای دریافت سند مالکیت و در نهایت برخورداری از مزایا و دوری از مضرات عدم دارا بودن سند مالکیت است.

الف - مهم ترین آثار سند مالکیت:

ب - استثنائات آثار سند مالکیت

الف – طبق ماده ۲۳ قانون ثبت ، ملک به حقوق کسانی که در آن ملک مجرای آب یا چاه یا قنات (اعم از دائر یا بایر) دارند به هیچ عنوان و در هیچ  صورت خللی وارد نمی آورد .این ماده در حقیقت استثنایی است بر آثار منفی ثبت املاک . علت آن اهمیت ویژه ای است که قانونگذار برای مسئله آب و آبیاری و استخراج آب از زمین قائل شده و سعی کرده است که حقوق این قبیل اشخاص را به هر صورت و در هر حال حفظ نماید .این اهتمام به خاطر وضع خاص طبیعی و جغرافیای کشور ایران است که با وجود داشتن خاک زیاد ، کشوری کم آب است و تشویق احداث کنندگان قنوات و چاه های عمیق و نیمه عمیق و سایر کسانی که به افزایش آب کمک می کند لازم است.

ب- ماده ۳۱ قانون ثبت تصریح دارد به اینکه ثبت رقبه به عنوان وقفیت و حبس مثبت تولیت نیست .به همین جهت ماده ۳۹ آیین نامه قانون ثبت اسناد و املاک مقرر داشته است که :«در مورد درخواست ثبت املاک  موقوفه ،حبس و ثلث، عنوان در خواست کننده ثبت متصدی یا مدعی تولیت قید می شود». [۱]

گفتاردوم - اقسام سند مالکیت

یکی از مهمترین اسنادی که توسط اداره ثبت اسناد و املاک هر محل صادر می گردد سند مالکیت است . صدورسند مالکیت نشان دهنده کامل ترین حق صاحب سند بر مال غیر منقول است بنابراین برای صدور آن تشریفات خاصی در نظر گرفته شده است لذا ماده ۲۱ قانون ثبت مقرر می دارد که پس از اتمام عملیات مقدماتی ثبت ، ملک در دفتر املاک ثبت شده و سند مالکیت مطابق ثبت دفتر املاک داده می شود و طبق قانون تعین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی مصوب ۲۰/۹/۹۱ صدور سند مالکیت منوط به صدور رای هیات حل اختلاف مقرر در این قانون می باشد .این سند رسمی بوده و دولت کسی را مالک می داند که ملک به اسم او ثبت گردیده باشد.

اقسام سند مالکیت به شرح زیر است:

الف: صدور سند مالکیت به نام ورثه :

برای انتقال ملک مورث و صدور سند بنام ورثه ،ورثه ابتدائاً  باید گواهی حصر وراثت ارائه دهند و پس از آن اقدام به ثبت نام ورثه در دفتر املاک به نسبت سهم آنها  خواهد شد .

چنانچه مالک پس از پایان جریان ثبتی و پیش از ثبت ملک ،فوت شود ملک به شرح مذکور در دفتر املاک به نام ورثه یا وراث ثبت می گردد و نیازی به ثبت ملک به نام متوفی یا مورث نیست.(ماده ۱۰۵ آیین نامه قانون ثبت ) ثبت انتقالات قهری بنام ورثه در دفتر املاک ، مجانی بوده و حق الثبت به آن تعلق نمی گیرد. [۲]

ب: صدور سند به نام موصی له :

ماده ۲۹۹ قانون امور حسبی مصوب ۱۳۱۹ می گوید :«ترتیب صدور سند مالکیت به نام ورثه یا موصی له نسبت به اموال غیر منقول که به نام مورث ثبت شده است درآیین نامه وزارت دادگستری معین می شود ».در سال ۱۳۲۲ آیین نامه مذکور در ماده ی مزبور به تصویب رسید که مقررات مربوط به ثبت ملک به نام موصی له یا وصیت ذیلاً بیان می شود:

اگر موصی له یا وصی با ابراز وصیت نامه ای که قانوناً قابل ترتیب اثر است از اداره ثبت تقاضای ثبت ملکی را که به نام موصی  ثبت شده است ، به نام موصی له یا به عنوان وصیت بنماید به ترتیب زیر عمل می شود:

الف) اگر وصیت نامه ابرازی مورد قبول تمام ورثه و اشخاص ذینفع باشد به وصیت نامه به ترتیب مندرج در آن عمل می گردد.

ب) اگر بین ورثه و اشخاص ذینفع  نسبت به وصیت نامه اختلافی باشد ،ثبت ملک به نام موصی له منوط به صدور حکم نهایی از دادگاه  است.

- مقدمه