مقایسه تعهد به ضرر ثالث و تبدیل تعهد

تبدیل تعهد چنانچه از نام آن معلوم است عبارت است از تبدیل تعهد سابق به تعهد دیگری که جانشین آن می گردد. از نظر تحلیل حقوقی، در اثر تبدیل تعهد که عمل حقوقی است تعهد سابق ساقط می شود و تعهد دیگری به جای آن به وجود می آید. رابطه بین سقوط تعهد سابق و پیدایش تعهد جدید، رابطه علت و معلول است. زیرا تعهد سابق موجب پیدایش تعهد جدید می گردد. بنابراین هر گاه به جهتی از جهات تعهد سابق باطل باشد، تعهد جدید به وجود نمی آید، زیرا تعهدی موجود نبوده تا ساقط شود و به جای آن تعهد جدید به وجود آید. همچنان که هر گاه تعهد جدید به جهتی از جهات قانونی باطل شد معلوم می گردد تعهد سابق ساقط نشده و به حال خود باقی است. ماده ۲۹۲ قانون مدنی مقرر می دارد: «تبدیل تعهد در موارد زیر حاصل می شود:

۱-تبدیل تعهد به اعتبار دین

۲-تبدیل تعهد به اعتبار تبدیل مدیون

۳-تبدیل تعهد به اعتبار دائن».

آثار تعهد به ضرر ثالث

آثار تعهد به ضرر ثالث را می توان در دو فرض مطرح کرد:

فرض اول: در صورت اجازه، هرگاه ثالث تعهدی را که برای او شده است اجازه دهد، متعهد بری می شود، چرا که با تحصیل اجازه مطلوب به عهد خود وفا کرده است. اجرای تعهد با اجازه کننده است و رابطه او و طرف دیگر قرارداد مانند موردی است که از آغاز بدون واسطه پیمان می بستند. با وجود این متعهد می تواند علاوه بر التزام به تحصیل اجازه، اجرای تعهد را نیز تضمین کند. در این فرض، پس از اجازه و ایفای نخستین تعهد، او بر طبق التزامی که به عهده دارد ضامن اجرای تعهد اصلی نیز هست. برای مثال، هرگاه در عقد آمده باشد که متعهد و ثالث در مورد اجرای فعل مطلوب مسئولیت تضامنی دارند، طرف قرارداد می تواند به هر کدام بخواهد رجوع کند. ولی، در موردی که متعهد جبران خسارت ناشی از پیمان شکنی را به عهده می گیرد اجرای اصل تعهد را از او نمی توان خواست.

اثر عقود نسبت به اشخاص ثالث

قوه و اعتبار معاملات و به عبارت دیگر لازم الاتباع بودن آنها برای طرفین است. موثر بودن عقد درباره متعاملین و عدم تاثیر آن درباره غیر آن امری است طبیعی و همین معنی را ماده ۲۳۱ قانون مدنی بیان کرده است. استثنایی که در این ماده مذکور است ماده  ۱۹۶ قانون مدنی است. از مفهوم دو ماده فوق معلوم می شود که اثر عقد فقط درباره طرفین متعاملین و قائم مقام قانونی آنها است و معاملات نسبت به اشخاص ثالث به هیچ وجه موثر نمی باشد مگر در موردی که طرفین متعاملین در ضمن عقدی که به نام خود می نمایند تعهدی هم به نفع شخص  ثالث بنمایند( عدل: پیشین، ۱۲۴).

در اینجا لازم است ثالث را که اثر عقد به او عارض نمی شود محدود به دو مورد کنیم:

1. ثالث مشمول گروه قائم مقام یا طلبکاران می باشد لیکن اثر عقد بر او منصرف نمی شود.
2. ثالث مشمول گروه قائم مقام یا طلبکاران نباشد که او بیگانه با عقد است.

واضح است که ثالثی که بیگانه از تعهد باشد طرف تعهد و قائم مقام عام یا خاص یا طلبکار برای یکی از طرفین عقد نیست که اثر بر او منصرف بشود. زیرا سزاوار نیست که مادامی که از محدوده تعهد خارج است اثر عقد بر او مترتب گردد. دو نفر خانه ای را معامله می کنند، جایگاه ثالث در این امر چیست؟ گاهی بیع صحیح یا باطل می باشد، گاهی تعهد به نتیجه می رسد یا فسخ می شود. گاهی مالکیت آن به مشتری منتقل می شود یا نمی شود. گاهی هر یک از بایع و مشتری به مقتضای این عقد ملتزم می شوند. گاهی هم  تاثیر عقد از این معامله به طریق غیر مباشر برای ثالث ایجاد می شود. مثل اینکه خانه من، توسط متعاملین معامله گردد و به موجب معامله ای، خانه به مشتری با حسن نیت تسلیم شود و وضع ید او بر خانه تا پنج سال ادامه یابد. تملک مشتری برای مدت کوتاه پیش می آید در حالیکه هیچگونه مالکیتی بر خانه من ندارد. لکن اثر قانونی از این بیع (عقدی که طرف معامله ندارد) نتیجه نمی شود. بلکه نتیجه آن سبب دیگر قانونی است که به نام «وضع ید» برای مدت کوتاهی می باشد. همچنین اگر موضوع معامله مال منقول باشد و مشتری با حسن نیت آن را حیازت کند، تملک او به مقتضای قاعده ای است که حیازت در مال منقول را جایز می داند نه به مقتضای تعهد، عقد آن چیزی است که طرف معامله داشته باشد و اگر طرف معامله درآن نباشد یا قائم مقام یا طلبکار نداشته باشد. اثر آن به ثالث منصرف نمی شود( السنهوری : پیشین،۶۴۷).

از آنچه که بیان شد نتیجه گرفتیم که متعاقدین گاهی برای دیگری که ثالث است تعهد می کنند، پس این تعهد التزامی را برای ثالث ایجاد نمی کند و گاهی هم یکی از طرفین بر دیگری حقی را برای نفع ثالث شرط می کنند.

بیان مسأله اساسی تحقیق

یکی از مباحث مهم جامعه امروز صدور سند رسمی برای اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی است که، به دلایل قانونی قابل انتقال به صورت سند رسمی نبوده و انتقال دهندگان این قبیل املاک اقدام به انتقال با بهره گرفتن از سند عادی ، و در عین حال چشم پوشی از مزایای معامله با سند رسمی کرده اند.انتقال با سند عادی زمینه سوء استفاده از این املاک رافراهم کرده است. به این ترتیب که افراد اقدام به فروش املاک فاقد سند با قولنامه به افراد متعددی کرده اند به عبارتی دیگر اقدام به معاملات معارض نموده اند.منتقل الیه این چنین املاک به موجب قانون سال ۱۳۱۰ حق صدور سند رسمی را نداشتند که ، قانونگذار در پی حل مشکل اقدام به تصویب مواد ۱۴۷و۱۴۸ قانون ثبت نمود که برای مدت محدودی قابلیت اجرایی داشت. در حال حاضر قانونگذار اقدام به تصویب  قانون۱۸ ماده ای برای حل مشکل کرده ، که قریب یک سال است  قابلیت اجرایی پیدا کرده است .این اقدام قانونگذار این امکان را برای صاحبان این املاک فراهم کرد که اقدام به تقاضای صدور سند رسمی نمایند.و هرگاه در این زمینه اختلافی ایجاد شود حل اختلاف آن حسب مورد در صلاحیت هیات حل اختلاف و دادگاه خواهد بود.

در این رساله سعی خواهد شد ضمن بیان علت وضع قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی ،شرایط صدور سند برای املاکی که به دلایل قانونی ثبت نگرده است، مرجع حل اختلاف ،دلایل استنادی متقاضی ثبت و بیان این مسئله که هرگاه زمین و عین واقع در آن متعلق به افراد مختلف باشد صدور سند به چه نحو خواهد بود بحث کند و در پایان با بیان انتقاداتی پیشنهادات لازم را ارائه دهد.

ج) اهمیت و ضرورت انجام تحقیق

باتوجه به این که سند رسمی ازجمله مهمترین دلایل مثبت مالکیت است، وطبق ماده ۲۲قانون ثبت دولت کسی را مالک می داند که ملک طبق ضوابط و مقررات قانونی به ثبت رسیده باشد.در این بین املاکی وجود دارد که امکان خریدو فروش آن با سند رسمی وجود ندارد همین امر امکان سوءاستفاده عده ای رافراهم کرده است. برای جلوگیری ازسوء استفاده و ارائه راه کاری برای هرچه محکم تر کردن قراردادهای بدون سند اهمیت امر ایجاب می کند تحقیقی جامع و کامل در این زمینه انجام شود.

د) مرور ادبیات و سوابق مربوطه

۱- در مواردی که مالک عرصه و اعیان جدا از هم باشند هر کدام از مالکین می توانند سند مجزا دریافت نمایند.

۲- اعیان یا اعیانی در زمین به اموال غیر منقول واقع در زمین گفته می شود مانند خانه، چاه، قنات و…

۳- اختیارات مربوط به دستور صدور سند مالکیت، اختصاص به هیات حل اختلاف داشته و دادگاه در رسیدگی به موضوع  مختلف فیه، کماکان تابع اصول و تشریفات دادرسی هستند.

۴- نظر به این که مجوز تصرف خوانده سند مالکیت موجود در ید وی می باشد و تازمانی که رای کمیسیون و سند مالکیت باطل نگردد موجبی برای رسیدگی به دعوی خلع ید و قلع بنا وجود ندارد.